Taux immobilier...

[Smiley]

Hello la compagnie ! :)

En regardant le niveau des taux d'intérêt actuels pour les emprunts
immobilier en France, j'ai l'impression qu'on se trouve désormais à peu
près au niveau des taux en vigueur il y a... 10 ans en arrière...
A cette époque, les taux ne faisaient que descendre et les prix de
l'immobilier ne faisaient, en contrepartie, que monter...

Aujourd'hui, je veux bien qu'il y ait de nombreuses personnes à loger,
mais les prix de l'immobilier semblent quand même très, très éloignés de
ceux de 2013...

Du coup ça m'interroge quand même beaucoup sur l'évolution à attendre du
marché immo ! Il faudrait sans doute corréler le tout avec l'évolution
de l'inflation, du pouvoir d'achat tout ça, mais je me pose quelques
questions :

- Est-ce que les primo accédants peuvent encore acheter à ces prix et à
ces taux ? (je suppose que, globalement, non, et peut-être depuis un
moment d'ailleurs...)

- Jusqu'à quand le marché va continuer à intéresser les investisseurs, à
ces taux où la rentabilité des locations devient de plus en plus
discutable ? (là je me demande franchement si tous les investisseurs
font vraiment les bons calculs avant d'acheter de l'immo aujourd'hui
?... Même si la pierre semble avoir ce côté valeur refuge...) (bon ok,
c'est sans doute à pondérer suivant l'emplacement, la ville, etc. Mais
quand même...)

- Comment voyez vous l'avenir sur ce marché, de votre point de vue ?

(Pour ma part j'ai toujours eu du mal à comprendre le marché immo, et
l'inertie qui peut aller avec... Mais là j'ai quand même du mal à
comprendre comment, avec les même taux qu'il y a 10 ans, les gens
pourraient acheter de l'immo à un prix relatif de grosso modo +50%,
alors que l'inflation cumulée ne serait que d'environ 15%, et donc des
salaires qui doivent sans doute être loin d'avoir fait du +50% aussi ?)

Après, de là à ce que le foncier baisse vraiment, il faudra probablement
du temps quand même... Peut-on imaginer que ce marché se "fige" pendant
quelques années ?

Quel est votre avis sur la question ? ;)

[oscar nügel]

Post by Smiley
Hello la compagnie ! :)
En regardant le niveau des taux d'intérêt actuels pour les emprunts
immobilier en France, j'ai l'impression qu'on se trouve désormais à peu
près au niveau des taux en vigueur il y a... 10 ans en arrière...
A cette époque, les taux ne faisaient que descendre et les prix de
l'immobilier ne faisaient, en contrepartie, que monter...
Aujourd'hui, je veux bien qu'il y ait de nombreuses personnes à loger,
mais les prix de l'immobilier semblent quand même très, très éloignés de
ceux de 2013...
Du coup ça m'interroge quand même beaucoup sur l'évolution à attendre du
marché immo ! Il faudrait sans doute corréler le tout avec l'évolution
de l'inflation, du pouvoir d'achat tout ça, mais je me pose quelques
- Est-ce que les primo accédants peuvent encore acheter à ces prix et à
ces taux ? (je suppose que, globalement, non, et peut-être depuis un
moment d'ailleurs...)
- Jusqu'à quand le marché va continuer à intéresser les investisseurs, à
ces taux où la rentabilité des locations devient de plus en plus
discutable ? (là je me demande franchement si tous les investisseurs
font vraiment les bons calculs avant d'acheter de l'immo aujourd'hui
?... Même si la pierre semble avoir ce côté valeur refuge...) (bon ok,
c'est sans doute à pondérer suivant l'emplacement, la ville, etc. Mais
quand même...)
- Comment voyez vous l'avenir sur ce marché, de votre point de vue ?
(Pour ma part j'ai toujours eu du mal à comprendre le marché immo, et
l'inertie qui peut aller avec... Mais là j'ai quand même du mal à
comprendre comment, avec les même taux qu'il y a 10 ans, les gens
pourraient acheter de l'immo à un prix relatif de grosso modo +50%,
alors que l'inflation cumulée ne serait que d'environ 15%, et donc des
salaires qui doivent sans doute être loin d'avoir fait du +50% aussi ?)
Après, de là à ce que le foncier baisse vraiment, il faudra probablement
du temps quand même... Peut-on imaginer que ce marché se "fige" pendant
quelques années ?
Quel est votre avis sur la question ? ;)

je ne sais pas si c'est l'explication majeure ou non, mais c'est sans
doute à prendre en compte :
les diagnostiques de performance énergétique, l'interdiction de relouer
les catégories g depuis le premier janvier 2023, puis l'interdiction de
relouer les catégories f en 2028, le projet par l'union européenne
d'interdire de vendre ces mêmes catégories g et f...
selon une source, l'onre (l'observatoire national de la rénovation
énergétique), 5,2 millions de résidences principales seraient concernées
entre les classements f et g.

en 5 ans, il va y avoir potentiellement 5,2 millions de logements
retirés du marché. en face, la construction de logements neufs est
d'environ 450 000 par an (les années hors covid), on espère donc sur la
rénovation des logements...

hors, les logements classés f et g sont des logements de moins bonne
qualité, souvent possédés par des propriétaires relativement modestes.
si on dit à un petit propriétaire assez pauvre qu'on le subventionne à
hauteur de 50 % si il fait pour 60 000 euros de travaux, a t'il les
moyens de payer le reste ? une banque accepte t'elle de lui prêter ce
qui manque ?
si on demande à un vieux de 75 ans de se saigner tout de suite pour
financer des travaux qui seront amortis 15 ans après, va t'il le faire ?
si on dit à des propriétaires en train de rembourser leur prêt avec un
taux d'effort de 25 ou 30 %, quelle banque acceptera de leur prêter
alors qu'elle a l'interdiction de surendetter les emprunteurs ?

tous les immeubles construits en limite de propriété dans les centre
ville, comment fait on pour les isoler par l'extérieur sans que les 16
cm d'isolation ne vienne empiéter sur le domaine public, réduisant ainsi
la largeur des trottoirs ?

quand on est classé g, cela a t'il du sens de faire des travaux
d'économie d'énergie pour arriver dans la classe e si les e deviennent
interdits à la location en 2034, c'est à dire avant l'amortissement du
coût des travaux ?

cerise sur le gâteau, depuis que le dpe est devenu opposable devant un
tribunal, les diagnostiqueurs préfèrent prendre une marge de sécurité
pour ne pas dans 10 ans aller se justifier de ne pas être aligné sur le
diagnostique d'un collègue. ainsi, un logement qui devrait être classé d
sera classé e, c'est juridiquement plus sûr.
si je devais faire un diagnostique de ma maison, toute la surface de mes
murs de façade seraient pris en compte sans l'isolation intérieure car
je n'ai pas conservé des factures d'achat de 2008 et que je n'arrive pas
à prouver la réalité des travaux entrepris alors.

oscar nügel

[Mol]

Post by Smiley
[...]
- Est-ce que les primo accédants peuvent encore acheter à ces prix et à
ces taux ? (je suppose que, globalement, non, et peut-être depuis un
moment d'ailleurs...)

Sur la seule question des taux, c'est le moment d'acheter : les taux
sont à 3% si je comprends bien, et l'inflation à plus de 6. Les jeunes,
empruntez à mort, vous rembourserez en monnaie de singe !
Bien sûr, il faut avoir de la famille qui peut vous cautionner, mais
autrement c'est l'affaire du siècle.

En revanche, l'évolution de la réglementation est une catastrophe. Ceux
qui achètent pour habiter eux-mêmes vont se retrouver matraqués
fiscalement en tant que propriétaires coincés dans la ligne de tir du
fisc et des collectivités locales, ceux qui achètent pour avoir un
revenu qui leur permettrait de louer ailleurs ne couvriront plus leur
loyer (étrangement, votre propriétaire peut toujours augmenter plus
facilement votre loyer que vous en tant que bailleur, surtout en période
d'inflation...).
Dans un monde raisonnable, les questions énergétiques et les taxes ne
survivraient pas plus de quelques mois aux réalités. Mais nous ne sommes
pas dans un monde raisonnable, et bien malin qui peut dire comment tout
ça va tourner. Prévoyez le pire...

Post by Smiley
- Jusqu'à quand le marché va continuer à intéresser les investisseurs, à
ces taux où la rentabilité des locations devient de plus en plus
discutable ? (là je me demande franchement si tous les investisseurs
font vraiment les bons calculs avant d'acheter de l'immo aujourd'hui
?... Même si la pierre semble avoir ce côté valeur refuge...) (bon ok,
c'est sans doute à pondérer suivant l'emplacement, la ville, etc. Mais
quand même...)

Les gens auront toujours besoin de se loger. Aujourd'hui, les coûts du
neuf et de la rénovation sont déments, donc en principe ça ne va pas
durer et ceux qui pourront offrir un logement seront les grands
gagnants. En principe...

[JMF]

Post by Mol

Post by Smiley
[...]
- Est-ce que les primo accédants peuvent encore acheter à ces prix et à
ces taux ? (je suppose que, globalement, non, et peut-être depuis un
moment d'ailleurs...)

Sur la seule question des taux, c'est le moment d'acheter : les taux
sont à 3% si je comprends bien, et l'inflation à plus de 6. Les jeunes,
empruntez à mort, vous rembourserez en monnaie de singe !
Bien sûr, il faut avoir de la famille qui peut vous cautionner, mais
autrement c'est l'affaire du siècle.
...
Les gens auront toujours besoin de se loger. Aujourd'hui, les coûts du
neuf et de la rénovation sont déments, donc en principe ça ne va pas
durer et ceux qui pourront offrir un logement seront les grands
gagnants. En principe...

Bonjour MOL,

Je ne comprends pas la dernière phrase "donc en principe ça ne va pas durer et ceux qui pourront offrir un logement seront les grands gagnants. En principe..."
Est-ce qu'il y aurait une petite typo ? Tu veux dire " s'offrir" ? Même avec le cette correction, je ne saisis pas complètement l'idée.

Je suis à une charnière. Il y a une pression familiale pour acheter notre maison. Nous sommes dans la situation où un gros apport est possible et où à 55 ans les banquiers commencent certainement à être plus regardant (il faut que je fasse un tour pour savoir).

Concernant les taux, l'inflation et la monnaie de singe, je n'ai jamais fait de calculs de taux et de prêts, mais il faut que je fasse tourner la calculette pour savoir ce que ça donne si on factorise:
- une baisse possible du bien de 30% par rapport aux prix actuels (je suis de loin en loin les travaux de Friggit (qui n'a pas eu raison jusque là, mais peut-être un jour)
- un retour vers une inflation durable de 4-5% plutôt que 6%, et donc un différentiel avec le taux de prêt de 1-2%.

On a une location où le loyer est très avantageux pour la région et les services (même si ce n'est pas parfait). Les smmes non immobilisées sont placées et participeront peut être à une retraite "un peu anticipée". Acheter (dans un bien qui pourrait perdre 30% de valeur) = moins de capital placé = moins de revenu mensuel à terme.

JMF

[Mol]

Post by JMF

Post by Mol

Post by Smiley
[...]
- Est-ce que les primo accédants peuvent encore acheter à ces prix et à
ces taux ? (je suppose que, globalement, non, et peut-être depuis un
moment d'ailleurs...)

Sur la seule question des taux, c'est le moment d'acheter : les taux
sont à 3% si je comprends bien, et l'inflation à plus de 6. Les jeunes,
empruntez à mort, vous rembourserez en monnaie de singe !
Bien sûr, il faut avoir de la famille qui peut vous cautionner, mais
autrement c'est l'affaire du siècle.
...
Les gens auront toujours besoin de se loger. Aujourd'hui, les coûts du
neuf et de la rénovation sont déments, donc en principe ça ne va pas
durer et ceux qui pourront offrir un logement seront les grands
gagnants. En principe...

Bonjour MOL,
Je ne comprends pas la dernière phrase "donc en principe ça ne va pas durer et ceux qui pourront offrir un logement seront les grands gagnants. En principe..."
Est-ce qu'il y aurait une petite typo ? Tu veux dire " s'offrir" ? Même avec le cette correction, je ne saisis pas complètement l'idée.

Bonjour STF,
J'ai toujours été mauvais pour expliquer ce que je pense, donc ne nous
inquiétons pas... L'idée, c'est que la valeur de l'immobilier est
constituée d'une part de sa valeur d'usage, le service qu'il procure à
l'occupant, et d'autre part de la répercussion des coûts qu'il faut
débourser pour le mettre en vente ou en location, "l'offrir" à son futur
occupant. Aujourd'hui, ces derniers ont explosé, forment une bulle qui
ne répond à aucune demande des occupants potentiels, et correspondent
aux coûts excessifs des travaux de construction et de rénovation (et de
la réglementation). La bulle devrait donc exploser à terme, mais pour un
logement qui n'est ni neuf ni en besoin flagrant de rénovation, les
répercussions de l'explosion ne devraient pas être considérables.
En revanche, les prix excessifs ont conduit à une certaine
insatisfaction de la demande de la part d'occupants potentiels, qui se
trouve renforcée et persistera malgré l'explosion de la bulle. Les
vendeurs et les bailleurs en position de répondre à cette demande dans
quelques années devraient donc être en bonne position.

Post by JMF
Je suis à une charnière. Il y a une pression familiale pour acheter notre maison. Nous sommes dans la situation où un gros apport est possible et où à 55 ans les banquiers commencent certainement à être plus regardant (il faut que je fasse un tour pour savoir).
- une baisse possible du bien de 30% par rapport aux prix actuels (je suis de loin en loin les travaux de Friggit (qui n'a pas eu raison jusque là, mais peut-être un jour)

Le raisonnement précédent laisse penser que les 30% concernent
essentiellement des biens dans la bulle, et que les autres seraient
plutôt moins affectés. De plus, 30% deviennent 10% en € constants après
quatre ans d'inflation à 4-5%.

Post by JMF
- un retour vers une inflation durable de 4-5% plutôt que 6%, et donc un différentiel avec le taux de prêt de 1-2%.

Oui, rappelons que ce différentiel correspond à avoir emprunté à un taux
négatif de -1/-2%, en supposant que tes revenus suivent l'inflation.
Financièrement, une possibilité d'emprunt à des taux négatifs est à peu
près toujours une bonne affaire (c'est d'ailleurs pour ça que les
banques deviennent réticentes à faire la mauvaise affaire en
contrepartie...).

Post by JMF
On a une location où le loyer est très avantageux pour la région et les services (même si ce n'est pas parfait). Les smmes non immobilisées sont placées et participeront peut être à une retraite "un peu anticipée". Acheter (dans un bien qui pourrait perdre 30% de valeur) = moins de capital placé = moins de revenu mensuel à terme.

C'est clair qu'il faut se méfier quand on achète, les frais et charges
du propriétaire peuvent représenter l'équivalent d'un demi-loyer qui
reste à verser. Acheter le logement dont on est locataire représente
plutôt une sécurité par rapport à la pérennité du bailleur qu'autre
chose. Acheter un autre logement doit à mon sens répondre à une sorte de
coup de coeur. Dans certains cas, anticiper sa retraite peut aussi se
faire en empruntant une fois qu'on a un bien immobilier à mettre en
gage. Tout ça c'est des cas particuliers...

[Smiley]

Post by Mol
Oui, rappelons que ce différentiel correspond à avoir emprunté à un taux
négatif de -1/-2%, en supposant que tes revenus suivent l'inflation.

Effectivement, avoir une inflation > aux taux d'emprunt est un peu
étrange, mais en pratique je n'ai pas vraiment/du tout l'impression que
les salaires suivent actuellement l'inflation ?... (A part peut-être
l'indexation pour le smic, lequel reste cependant bien faible pour
permettre d'acheter grand chose en immo aujourd'hui !...)

Je connais des gens qui n'ont pas eu de hausse de salaire depuis
quelques années, malgré l'inflation. Donc ce n'est pas automatique, et
il me semble que rien n'oblige les entreprises à augmenter les salaires
même avec une forte inflation ? (A part le smic dernièrement...)

[Mol]

Post by Smiley

Post by Mol
Oui, rappelons que ce différentiel correspond à avoir emprunté à un
taux négatif de -1/-2%, en supposant que tes revenus suivent l'inflation.

Effectivement, avoir une inflation > aux taux d'emprunt est un peu
étrange, mais en pratique je n'ai pas vraiment/du tout l'impression que
les salaires suivent actuellement l'inflation ?... (A part peut-être
l'indexation pour le smic, lequel reste cependant bien faible pour
permettre d'acheter grand chose en immo aujourd'hui !...)
Je connais des gens qui n'ont pas eu de hausse de salaire depuis
quelques années, malgré l'inflation. Donc ce n'est pas automatique, et
il me semble que rien n'oblige les entreprises à augmenter les salaires
même avec une forte inflation ? (A part le smic dernièrement...)

A mon avis, c'est comme la bourse. Quand on regarde dans l'histoire, le
périodes d'inflation sont toujours suivies de fortes hausses des
cours... en moyenne et après un décalage. En moyenne veut dire en
pratique que certain stagnent, et que d'autres s'envolent bien plus
qu'en temps de non-inflation. Après un décalage traduit le temps que les
entreprises s'adaptent aux nouvelles conditions et publient des
résultats (pour leurs cours) ou répercutent ces changements sur leur
politique salariale (pour les salaires).
Pour la bourse, ça fait bientôt un an que je dis qu'il faut acheter, et
effectivement le CAC bat ses records. En revanche, si j'ai acheté du
LVMH et du Hermes, j'ai aussi acheté des brêles qui sont à -20% ou pire.
Sur l'ensemble, comme avec un indice, je me trouve gagnant. Pour les
salaires, c'est plus embêtant, on se trouve avec un seul employeur,
qu'on n'a même pas totalement choisi, et il faut faire avec. Néanmoins,
on a souvent quelques signes qui indiquent si le salaire va suivre
l'inflation (et même parfois la possibilité d'aller chez un autre
employeur où il le fera). A chacun de voir pour son cas particulier...

[JMF]

Merci MOL pour tes explications,

C'est plus clair pour moi. J'avais un peu de mal à comprendre car ma vision des choses n'était pas alignée. J'ai envie de croire à une distorsion des prix de l'immobilier liée non seulement à la problématique réglementaire/thermique, mais aussi de cette longue période de taux exceptionnellement bas. Le tout croisé avec une appétance des Français à être propriétaires "quoi qu'il en coûte". Je vois ça comme une situation atypique (s'il peut il y avoir des marchés typiques), dont il est difficile de savoir comment elle va se dégonfler. J'ai envie d'y croire à cette réévaluation, mais si la surévaluation est "seulement" liée à l'aspect réglementaire, je peux attendre longtemps le dégonflage de la bulle, et il sera beaucoup plus faible que ce que j'aimerai.

Concernant l'évolution des marchés, je suis toujours un peu bouche bée de les voir tirés par le luxe (LVMH, Hermes...). C'est un angle mort pour moi car je n'y vois personnelement pas de valeur (au sens apport à la société). Mais les faits sont têtus: c'est un secteur qui marche très, très bien.

JMF

[Mol]

Post by JMF
Concernant l'évolution des marchés, je suis toujours un peu bouche bée de les voir tirés par le luxe (LVMH, Hermes...). C'est un angle mort pour moi car je n'y vois personnelement pas de valeur (au sens apport à la société). Mais les faits sont têtus: c'est un secteur qui marche très, très bien.

Je suis aussi un peu béat, mais pas si étonné que ça. Le luxe est basé
sur la flatterie de la vanité des acheteurs, et c'est un business
éternel. En France, où il est politiquement correct de taper sur
l'enrichissement, on ne s'en rend pas tellement compte. Mais partout
dans le monde, les petits riches se multiplient et ont à coeur de
l'exposer à leurs voisins...

[Albert E]

Je connais des gens qui n'ont pas eu de hausse de salaire depuis quelques
années, malgré l'inflation. Donc ce n'est pas automatique, et il me semble
que rien n'oblige les entreprises à augmenter les salaires même avec une
forte inflation ? (A part le smic dernièrement...)

je confirme :-(

[Mol]

Post by Albert E

Post by Smiley
Je connais des gens qui n'ont pas eu de hausse de salaire depuis
quelques années, malgré l'inflation. Donc ce n'est pas automatique, et
il me semble que rien n'oblige les entreprises à augmenter les
salaires même avec une forte inflation ? (A part le smic dernièrement...)

je confirme :-(

Rien n'oblige les entreprises à augmenter les salaires. Mais pour
beaucoup, augmenter le personnel (et les prix de vente pour compenser)
est devenu la seule manière de ne pas le voir partir, ou d'en trouver
qui veuille bien venir travailler chez elles.

[Albert E]

Rien n'oblige les entreprises à augmenter les salaires. Mais pour beaucoup,
augmenter le personnel (et les prix de vente pour compenser) est devenu la
seule manière de ne pas le voir partir, ou d'en trouver qui veuille bien
venir travailler chez elles.

c'est pourquoi je démissionne tous les 2-3 ans pour avoir une augmentation...
C'est comme les entretiens annuels pourtant obligatoires, aucun !